Cuánto dinero necesito para comprar una casa en Estados Unidos
¿Cuánto dinero necesito para comprar una casa en Estados Unidos?
Una de las preguntas que escucho con más frecuencia es:
“Claudia, ¿cuánto dinero necesito tener ahorrado para comprar una casa?”
La respuesta corta es: probablemente menos del 20% que muchas personas creen, pero necesitas prepararte para más gastos que solamente el enganche.
El dinero que puedes necesitar para comprar una casa generalmente se divide en cinco categorías:
Enganche o down payment
Costos de cierre
Depósito de buena fe
Inspección y otros gastos antes del cierre
Dinero que quieres conservar como reserva
Vamos a verlo paso por paso.
¿Necesito tener el 20% para comprar una casa?
No necesariamente.
Este es uno de los mitos más comunes sobre comprar casa en Estados Unidos.
Existen programas hipotecarios que permiten a ciertos compradores calificados comprar con un enganche considerablemente menor.
Por ejemplo, algunos préstamos convencionales de Fannie Mae y Freddie Mac permiten un enganche de tan solo 3% para compradores que cumplen con los requisitos del programa.
Los préstamos FHA pueden requerir una inversión mínima de 3.5%, dependiendo de la elegibilidad del comprador.
Y ciertos compradores elegibles para préstamos respaldados por el VA pueden comprar sin enganche.
La opción correcta depende de factores como tus ingresos, crédito, propiedad, situación financiera y programa hipotecario.
Por eso, no asumas que necesitas ahorrar 20% antes de hablar con un profesional hipotecario.
1. El enganche
El enganche, también conocido como down payment, es la cantidad del precio de la casa que pagas inicialmente con tus propios fondos u otras fuentes permitidas.
Supongamos que quieres comprar una casa de $400,000.
Con 3% de enganche
$400,000 × 3% = $12,000
Con 3.5% de enganche
$400,000 × 3.5% = $14,000
Con 5% de enganche
$400,000 × 5% = $20,000
Con 10% de enganche
$400,000 × 10% = $40,000
Con 20% de enganche
$400,000 × 20% = $80,000
¿Notas la diferencia?
Pensar que automáticamente necesitas $80,000 para comprar una casa de $400,000 podría hacerte esperar años innecesariamente antes de siquiera investigar tus opciones.
¿Entonces es mejor dar el enganche más pequeño posible?
No necesariamente.
Un enganche más grande puede reducir la cantidad que financias y puede afectar tu pago mensual, seguro hipotecario y otros aspectos del préstamo.
Pero usar prácticamente todos tus ahorros para hacer un enganche grande tampoco siempre es la mejor decisión.
Después de comprar una casa todavía tendrás gastos.
Por eso la pregunta no debería ser solamente:
“¿Cuál es el mínimo que puedo dar?”
También deberías preguntar:
“¿Qué cantidad de enganche tiene sentido para mi situación financiera?”
2. Los costos de cierre
El enganche no es el único dinero que debes considerar.
También existen los costos de cierre, conocidos como closing costs.
Estos pueden incluir diferentes cargos relacionados con el préstamo y la transacción.
Como referencia general, Freddie Mac señala que los costos de cierre pueden representar aproximadamente 2% a 5% del precio de compra.
Eso no significa que cada comprador pagará exactamente esa cantidad.
Los costos reales dependen de la propiedad, préstamo, ubicación, prestamista, seguro, impuestos y otros factores.
Ejemplo con una casa de $400,000
Si usamos ese rango solamente como referencia:
2% = $8,000
5% = $20,000
Por eso es importante pedirle a tu prestamista una estimación de tus costos y no planear solamente para el enganche.
3. El depósito de buena fe
Cuando haces una oferta, es posible que también necesites entregar un earnest money deposit, que podemos describir como un depósito de buena fe.
Este dinero demuestra al vendedor que estás tomando la compra seriamente.
Freddie Mac indica que, como referencia aproximada, puede representar alrededor de 1% a 2% del precio de compra, aunque las prácticas pueden variar según el mercado y la transacción.
En una casa de $400,000:
1% = $4,000
2% = $8,000
Pero hay algo importante:
No necesariamente debes sumar este dinero otra vez al total del cierre.
Dependiendo de la transacción, el depósito puede acreditarse hacia el dinero que debes aportar al cierre.
Tu REALTOR®, prestamista y compañía de cierre pueden explicarte exactamente cómo funcionará en tu compra.
4. Inspección de la casa
También debes considerar algunos gastos que pueden ocurrir antes del cierre.
Uno de ellos es la inspección.
Una inspección profesional puede ayudarte a conocer mejor el estado de la propiedad y descubrir problemas que quizás no sean evidentes durante una visita normal.
Freddie Mac menciona aproximadamente $300–$500 como referencia para una inspección, aunque el precio real puede variar considerablemente según la propiedad, ubicación, tamaño y servicios solicitados.
También pueden existir inspecciones adicionales dependiendo de la propiedad.
5. No olvides tus reservas
Aquí es donde quiero que pensemos más allá de simplemente “¿cuánto necesito para cerrar?”
Imagina que tienes $25,000 ahorrados.
Técnicamente podrías necesitar una gran parte de ese dinero para comprar.
Pero ¿quieres llegar al día después del cierre con prácticamente $0?
Probablemente no.
Una casa trae gastos.
Puede aparecer:
una reparación,
una mudanza,
muebles,
mantenimiento,
servicios,
herramientas,
electrodomésticos,
o simplemente un gasto inesperado de la vida.
Por eso me gusta separar dos preguntas:
¿Cuánto necesito para comprar?
y
¿Cuánto quiero tener después de comprar?
No siempre son la misma cantidad.
Ejemplo: ¿cuánto dinero podría necesitar para una casa de $400,000?
Veamos un ejemplo puramente educativo.
Supongamos:
Precio de la casa: $400,000
Enganche: 5%
El enganche sería:
$20,000
Ahora supongamos, únicamente para visualizar el concepto, que tus costos de cierre terminan siendo 3%:
$12,000
Eso nos llevaría a:
$32,000
También podrías tener gastos como inspección y otros costos relacionados con la transacción.
Y además sería prudente considerar cuánto dinero quieres conservar como reserva después del cierre.
Por eso decir:
“Una casa cuesta $400,000, así que necesito $80,000 porque tengo que dar 20%”
puede ser completamente diferente de tu situación real.
¿Puedo recibir ayuda para el enganche?
En algunos casos, sí.
Dependiendo del programa hipotecario, pueden existir opciones que permitan usar fondos provenientes de:
regalos de familiares,
grants,
programas de asistencia,
programas estatales o locales,
u otras fuentes permitidas.
Por ejemplo, HomeReady de Fannie Mae y Home Possible de Freddie Mac permiten ciertas fuentes alternativas para ayudar con el enganche y los costos de cierre.
Pero las reglas dependen del programa.
No muevas grandes cantidades de dinero entre cuentas ni aceptes fondos para una compra sin hablar primero con tu prestamista sobre la documentación que necesitarás.
Entonces, ¿cuánto dinero necesito realmente?
Esta es la fórmula que quiero que recuerdes:
Dinero para comprar casa =
Enganche
+ costos de cierre
+ gastos antes del cierre
+ reservas que quieres conservar
− créditos o asistencia aplicables
No existe una sola cifra correcta para todos los compradores.
Dos personas comprando casas del mismo precio pueden necesitar cantidades muy diferentes.
¿Cuál debería ser mi primer paso?
No empieces buscando casas en Zillow.
Empieza entendiendo tus números.
Antes de enamorarte de una propiedad, habla con un profesional hipotecario y entiende:
qué programas podrían estar disponibles para ti,
cuánto podrías financiar,
cuál sería aproximadamente tu pago mensual,
cuánto dinero necesitarías para cerrar,
y cuánto dinero quieres conservar después de la compra.
Después podemos construir una estrategia de búsqueda alrededor de esos números.
No tengo Seguro Social. ¿Puedo comprar casa?
Esta es otra pregunta que escucho frecuentemente dentro de nuestra comunidad.
No tener un número de Seguro Social no significa automáticamente que nunca podrás comprar una casa en Estados Unidos.
Las opciones de financiamiento y documentación dependen de tu situación particular y del prestamista.
Si este es tu caso, lee también:
¿Cómo Comprar Una Casa Sin Seguro Social?
[LEER ARTÍCULO →]
Preguntas frecuentes
¿Necesito 20% de enganche para comprar una casa?
No necesariamente. Algunos programas convencionales permiten a compradores elegibles un enganche de tan solo 3%; FHA puede requerir un mínimo de 3.5% para ciertos prestatarios, y algunos compradores elegibles para VA pueden comprar sin enganche.
¿Cuánto son los costos de cierre al comprar una casa?
Como referencia educativa, Freddie Mac indica aproximadamente 2%–5% del precio de compra, aunque los costos reales varían según la propiedad, préstamo, ubicación y transacción.
¿Qué es earnest money?
Es un depósito que acompaña una oferta para demostrar al vendedor que el comprador está comprometido con la transacción. Dependiendo de la compra, normalmente puede acreditarse hacia las cantidades correspondientes al cierre.
¿El earnest money es lo mismo que el enganche?
No. Son conceptos diferentes, aunque el depósito puede aplicarse posteriormente hacia los fondos requeridos en el cierre según la transacción.
¿Cuánto dinero necesito para comprar una casa de $400,000?
Depende del préstamo y de tus circunstancias. Con 5% de enganche, por ejemplo, el enganche sería $20,000, pero también debes considerar costos de cierre, inspecciones, otros gastos y las reservas que quieras conservar.
¿Puedo comprar una casa con 3% de enganche?
Algunos programas convencionales permiten un enganche de 3% para compradores que cumplen sus requisitos. Un prestamista puede ayudarte a determinar si calificas.
¿Debo ahorrar dinero además del enganche y los costos de cierre?
Es prudente considerar una reserva para reparaciones, mantenimiento, mudanza y otros gastos después de convertirte en propietario.
No tienes que tener todas las respuestas para empezar
Si después de leer todo esto sigues pensando:
“Claudia, todavía no sé cuánto necesito.”
Está bien.
Esa es precisamente la razón para comenzar con una conversación.
No necesitas tener el crédito perfecto.
No necesitas saber qué préstamo quieres.
No necesitas haber encontrado una casa.
Y definitivamente no necesitas asumir que debes tener 20% ahorrado antes de hacer preguntas.
Primero entendemos dónde estás.
Después construimos el camino.
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Este artículo es únicamente informativo y educativo. Los requisitos hipotecarios, tasas, costos, programas y elegibilidad varían según el comprador, prestamista, propiedad y transacción. Consulta con los profesionales correspondientes antes de tomar decisiones financieras o legales.
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