Cuánto dinero necesito para comprar una casa en Estados Unidos
¿Cuánto dinero necesito para comprar una casa en Estados Unidos?
Una de las preguntas que escucho con más frecuencia es:
“Claudia, ¿cuánto dinero necesito tener ahorrado para comprar una casa?”
Es una excelente pregunta. Pero hay algo importante que debes saber desde el principio:
No existe un solo número que responda cuánto dinero necesitas para comprar casa.
El dinero que necesitas no se limita al enganche o down payment. También debes considerar los costos de cierre, el depósito de buena fe, algunos gastos que ocurren durante la transacción y, algo que muchas veces olvidamos, el dinero que quieres conservar después de recibir las llaves.
La cantidad exacta dependerá del préstamo, la propiedad, tu ubicación y tu situación financiera.
Por eso, antes de preguntarte “¿tengo suficiente para comprar?”, conviene entender qué números necesitas conocer.
Los 4 números que debes considerar para comprar una casa
Cuando hablamos del dinero necesario para comprar casa, piensa en estas cinco categorías:
- Enganche o down payment
- Costos de cierre o closing costs
- Inspección y otros gastos antes del cierre
- La reserva que quieres conservar después de comprar
Esta última también cuenta.
Porque una cosa es tener suficiente dinero para llegar al closing.
Otra muy diferente es cómo quedan tus finanzas después.
Vamos paso por paso.
DINERO PARA COMPRAR CASA
Down payment + Closing costs + Pre-Pagos + Tu reserva = Tu número real
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¿Necesito 20% de down payment?
No necesariamente.
Este es uno de los mitos más comunes sobre comprar casa en Estados Unidos.
Tu opciones van a depender de tu perfil financiero (ingresos, crédito, propiedad, situación financiera) y del program de prestamo al que califiques.
Un mortgage professional / lender puede explicar que alternativas aplican.
Diferentes préstamos hipotecarios tienen diferentes requisitos.
Por ejemplo, los préstamos a veteranos y militares (VA loans) requieren 0% de down payment, el conventional (3%-5%), el FHA (3.5% si tu credito es arriba de 580 puntos) y el USDA (0%) para las casas en zonas rurales.
Por eso, no asumas que necesitas ahorrar 20% antes de hablar con un profesional hipotecario
¿Entonces es mejor dar el enganche más pequeño posible?
No necesariamente.
Un enganche más grande puede reducir la cantidad que financias y puede afectar tu pago mensual, seguro hipotecario y otros aspectos del préstamo.
Pero usar prácticamente todos tus ahorros para hacer un enganche grande tampoco siempre es la mejor decisión.
Después de comprar una casa todavía tendrás gastos.
Por eso la pregunta no debería ser solamente:
“¿Cuál es el mínimo que puedo dar?”
También deberías preguntar:
“¿Qué cantidad de enganche tiene sentido para mi situación financiera?
¿Puedo recibir ayuda para el enganche?
En algunos casos, sí.
Dependiendo del programa hipotecario, pueden existir opciones que permitan usar fondos provenientes de:
regalos de familiares
grants
programas de asistencia
programas estatales o locales
u otras fuentes permitidas
Por ejemplo, HomeReady de Fannie Mae y Home Possible de Freddie Mac permiten ciertas fuentes alternativas para ayudar con el enganche y los costos de cierre.
Pero las reglas dependen del programa.
No muevas grandes cantidades de dinero entre cuentas ni aceptes fondos para una compra sin hablar primero con tu prestamista sobre la documentación que necesitarás.
¿Qué son los closing costs?
¡OJO! El down payment y los closing costs no son lo mismo.
Los closing costs, o costos de cierre, son gastos asociados con completar la compra y, cuando corresponde, obtener el préstamo.
Dependiendo de la transacción, pueden incluir cargos relacionados con:
- el préstamo
- la tasación o appraisal
- servicios de título y cierre
- seguros
- impuestos y cantidades prepagadas
- otros cargos relacionados con la propiedad o el financiamiento
La cantidad puede variar considerablemente según el préstamo, la propiedad y la ubicación.
Como referencia general, Freddie Mac señala que los costos de cierre pueden representar aproximadamente 2% a 5% del precio de compra.
Por eso, tener suficiente dinero para tu down payment no significa automáticamente que tienes suficiente dinero para cerrar.
Ejemplo con una casa de $400,000
Si usamos ese rango solamente como referencia:
2% = $8,000
5% = $20,000
Por eso es importante pedirle a tu prestamista una estimación de tus costos y no planear solamente para el enganche.
Gastos Pre-Pagos
El depósito de buena fe
Cuando haces una oferta por una propiedad, puede existir un depósito conocido como earnest money deposit o depósito de buena fe.
Este dinero demuestra que estás tomando la oferta seriamente.
La cantidad, el momento en que debe entregarse, cómo se maneja y las circunstancias bajo las cuales podría devolverse o no dependen del contrato y de la transacción.
Lo importante para tu planificación es entender que puedes necesitar acceso a parte de tus fondos antes del día del closing.
Este costo me sorprendió la primera vez que compré casa.
Antes de entregar dinero, entiende qué dice tu contrato y cómo se aplicará ese depósito a tu transacción.
Dependiendo de la transacción, el depósito puede acreditarse hacia el dinero que debes aportar al cierre.
Tu REALTOR®, prestamista y compañía de cierre pueden explicarte exactamente cómo funcionará en tu compra.
Inspección, appraisal y otros gastos antes del cierre
Algunos gastos pueden aparecer mientras la compra todavía está en proceso.
Por ejemplo:
- inspección de la propiedad
- appraisal o tasación
- inspecciones adicionales cuando sean necesarias
- ciertos servicios relacionados con el préstamo o la propiedad.
No todos aplican de la misma manera a todas las compras.
Pero sí necesitas saber cuáles podrían corresponder a la tuya y cuándo tendrás que pagarlos.
Esta es otra razón por la que mirar solamente el porcentaje del down payment puede darte una imagen incompleta.
¿Qué significa cash-to-close? El numero Final.
Esta es la cantidad de dinero que tenes que traer el dia de la firma. Generalmente, el down payment sera parte de este numero final.
Este es un término que probablemente escucharás cuando hables con un lender.
Cash-to-close es la cantidad final que necesitas aportar para completar el cierre de tu compra, después de considerar los cálculos y ajustes correspondientes a tu transacción.
No es simplemente otra manera de decir down payment.
Tu cash-to-close puede reflejar diferentes componentes de la compra, créditos, depósitos y otros ajustes.
Por eso, una de las preguntas más importantes que puedes hacerle a tu lender es:
“¿Cuál sería mi cash-to-close estimado y qué está incluido en ese número?”
No necesitas memorizar todos los términos hipotecarios.
Necesitas saber qué preguntas hacer.
El número que muchos compradores olvidan
Hasta ahora hemos hablado del dinero necesario para comprar.
Aquí es donde quiero que pensemos más allá de simplemente “¿cuánto necesito para cerrar?”
Imagina que tienes $25,000 ahorrados.
Técnicamente podrías necesitar una gran parte de ese dinero para comprar.
Pero ¿quieres llegar al día después del cierre con prácticamente $0?
Probablemente no. Una casa trae gastos. Una casa no deja de costar dinero cuando recibes las llaves.
Quiero que pienses también en el dinero que tendrás después de comprar.
Yo empezaría con otras preguntas:
- ¿Cuánto necesito realmente para cerrar?
- ¿Cómo quedaría mi pago mensual?
- ¿Y cuánto de esos $40,000 quiero conservar después de comprar?
Puede aparecer:
una reparación
una mudanza
muebles
mantenimiento
servicios
herramientas
electrodomésticos
o simplemente un gasto inesperado de la vida
Por eso me gusta separar dos preguntas:
¿Cuánto necesito para comprar? y ¿Cuánto quiero tener después de comprar?
No siempre son la misma cantidad. Te incito a que pienses ¿cómo queda tu vida después de cerrar? No vas a querer estar viviendo de mes a mes con el agua al cuello.
Tip de Claudia
Llegar al closing con $0 en tu cuenta no debería ser la meta. Comprar una casa también significa estar preparado para vivir en ella.
El Número Real CASALinker
+ dinero necesario para completar el closing
+ la reserva que quieres conservar
Ejemplo: cuánto dinero podrías considerar para comprar una casa
Supongamos que estás considerando una propiedad de $400,000.
No sería responsable decirte que simplemente multipliques $400,000 por un porcentaje y que ese es todo el dinero que necesitas.
En su lugar, averigua:
Concepto La pregunta que necesitas responder
Down payment ¿Qué opciones aplican a mi préstamo?
Closing costs ¿Cuál es el estimado para esta transacción?
Earnest money ¿Cuánto requiere mi contrato y cuándo?
Inspection ¿Qué inspecciones necesito y cuánto cuestan?
Appraisal ¿Quién lo paga y cuándo?
Cash-to-close ¿Cuál es mi estimado actualizado?
Reserva ¿Cuánto quiero conservar después del cierre?
¿Ves la diferencia?
Tu número real no es simplemente $400,000 × X%.
Es una decisión compuesta por varios números.
“Me lo prestan” y “me conviene” son dos preguntas diferentes
Un lender puede ayudarte a entender para cuánto financiamiento podrías calificar.
Esa información es importante.
Pero hay otra pregunta que solamente tú puedes contestar:
¿Cuánto me siento cómodo gastando?
Tu vida incluye mucho más que el mortgage.
Incluye comida, transporte, hijos, viajes, ahorro, emergencias, retiro y las cosas que quieres seguir disfrutando después de comprar.
Por eso, antes de empezar a mirar propiedades, trata de conocer estos cuatro números:
- el precio de casa que imaginas
- cuánto tienes ahorrado
- cuánto quieres conservar como reserva
- qué pago mensual te permitiría seguir viviendo con tranquilidad
No empieces por la casa. Empieza por la decisión.
La Guía de CASALinker establece que una compra inteligente debe dejar espacio para vivir y no solamente para pagar la casa.
6 preguntas para hacerle a tu lender
No tenes que convertirte en un experto en hipotecas pero sí debes de tener muy claro que es lo que el préstamo incluye.
Estas preguntas te van ayudar a que vayas preparado:
- ¿Cuál sería mi cash-to-close estimado?
- ¿Qué está incluido en ese número?
- ¿Cuánto sería mi down payment según las opciones disponibles para mí?
- ¿Qué costos podrían cambiar antes del closing?
- ¿Qué supuestos estás utilizando para calcular mi monthly payment?
- ¿Qué parte de mis ahorros debería considerar conservar?
Una buena conversación con un lender debería ayudarte a entender tus opciones, no solamente decirte el número máximo que podrías pedir prestado.
Entonces, ¿cuánto dinero necesitas realmente?
No existe una sola cantidad que aplique a todos los compradores.
Tu número depende de:
Down Payment
+ costos de cierre
+ gastos antes del cierre
+ reservas que quieres conservar
− créditos o asistencia aplicables
No existe una sola cifra correcta para todos los compradores.
Dos personas comprando casas del mismo precio pueden necesitar cantidades muy diferentes.
El primer objetivo no es tener todas las respuestas. Es entender qué números necesitas averiguar.
Tu próximo paso
No necesitas tener todas las respuestas para empezar.
Pero sí ayuda tener tus preguntas y tus números organizados.
Descarga gratis La Guia Completa para Comprar Casa de CASALinker y úsala para preparar tus números, tus preguntas, tu conversación con el lender y los próximos pasos de tu compra.
Si después de leer todo esto sigues pensando:
“Claudia, todavía no sé cuánto necesito.”
Está bien.
Esa es precisamente la razón para comenzar con una conversación.
No necesitas tener el crédito perfecto.
No necesitas saber qué préstamo quieres.
No necesitas haber encontrado una casa.
Y definitivamente no necesitas asumir que debes tener 20% ahorrado antes de hacer preguntas.
Primero entendemos dónde estás.
Después construimos el camino.
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Preguntas Frequentes
¿Necesito 20% de down payment para comprar una casa?
¿El down payment incluye los closing costs?
¿Qué significa cash-to-close?
¿Cuánto debo ahorrar antes de comprar una casa?
¿Puedo comprar casa si no tengo mucho dinero ahorrado?
Dependiendo de tu situacion financiera (puntaje de credito, deudas, etc) y los programas de hipotecas a los que sos elegibles pueda que no ocupes mucho dinero de frente.
¿Cuándo debo hablar con un lender?
No tengo Seguro Social. ¿Puedo comprar casa?
¿Cuánto son los costos de cierre al comprar una casa?
¿Qué es earnest money?
¿El earnest money es lo mismo que el enganche?
¿Puedo comprar una casa con 3% de enganche?
¿Debo ahorrar dinero además del enganche y los costos de cierre?
Este artículo es únicamente informativo y educativo. Los requisitos hipotecarios, tasas, costos, programas y elegibilidad varían según el comprador, prestamista, propiedad y transacción. Consulta con los profesionales correspondientes antes de tomar decisiones financieras o legales.
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